Skuteczna ochrona współwłaścicieli przed próbą zasiedzenia rodzinnej nieruchomości

Postanowieniem z dnia 8 grudnia 2023 r. Sąd Rejonowy w Opocznie (SSR Anna Olejnik) oddalił wniosek o zasiedzenie nieruchomości rolnych, w tym działki zabudowanej domem jednorodzinnym, skierowany przez współwłaściciela względem pozostałych współwłaścicieli.

Na nietypowość sprawy wpływała konieczność skrupulatnego zbadania więzi rodzinnych osób biorących udział w postępowaniu, gdyż przedmiotem zasiedzenia była nieruchomość wybudowana jeszcze przez ich pradziadków. Jednocześnie, kolejnym wyzwaniem było ustalenie aktualnej listy współwłaścicieli spornego gruntu, gdyż na przestrzeni lat doszło do kilkukrotnego dziedziczenia.

Wieloletni brak formalnego uregulowania między członkami rodziny zasad korzystania z nieruchomości dodatkowo komplikował sprawę, jak również stanowił dla wnioskodawczyni impuls do złożenia wniosku o zasiedzenie.

Argumentacja strony przeciwnej mająca potwierdzić do zasiedzenie, odwoływała się do typowych w takich sprawach np. regularnego odwiedzania nieruchomości, dokonywania napraw ogrodzenia, wymiany okien, pielęgnacji roślin, czy zapłaty podatków i należności za media przez okres 30 lat.

Powyższe kwestie nie wystarczyły jednak do zasiedzenia nieruchomości, właśnie ze względu na to, że było ono skierowane przeciwko współwłaścicielom. Świadczy o tym przede wszystkim przytoczone przez nas orzecznictwo Sądu Najwyższego, zgodnie z którym zmiana charakteru władztwa współwłaściciela w częściach ułamkowych, w odniesieniu do pozostałych, w posiadanie samoistne (tj. niezależne od reszty współwłaścicieli) powinno nastąpić w sposób widoczny dla dalszych współwłaścicieli. Wymaganie to zostało wywiedzione z konstytucyjnej gwarancji nienaruszalności własności, która doznałaby uszczerbku w wypadku możliwości zasiedzenia gruntu przez współwłaściciela wyłącznie na skutek zmiany swojej woli co do dotychczas podjętych czynności wobec nieruchomości.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje również, że z faktu niewykonywania przez pozostałych współwłaścicieli współposiadania nie mogą wynikać żadne ułatwienia dla współwłaściciela wykonującego to władztwo w kontekście spełnienia przesłanek zasiedzenia.

Postępowanie zakończyło się po roku i 11 miesiącach. Przeprowadzono 3 rozprawy, a w sprawie uczestniczyło 19 osób.